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个体工商户复工复产减免租金凭什么?怎么减?
2020-03-26 08:30

  3月25日下午,在广东省政府新闻办召开的发布会上,省律师协会会长肖胜方介绍,为做好疫情防控和支持企业复工复产工作,党中央、国务院出台了一系列的政策措施。广东省政府2月6日也发布了“关于应对新冠病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施”,文件第九条规定:“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金,减半收取第二、第三个月租金;同时,鼓励其他物业持有人根据实际情况,适当减免租金”。

  “对这个文件,我们要准确解读、正确适用。”肖胜方指出,适用这一条规定要同时具备三个条件:一是,承租人必须是民营企业;二是,承租标的必须是国有资产类用房;三是,承租用途上必须要用于经营,且经营行为受疫情影响较大而不能正常经营的。

  “三个条件要同时具备缺一不可,比如说,承租人不是民营企业,而是国有企业或外资企业,因为不符合民营企业的主体条件,就不能享受上面所说的减免租金的红利;如果承租目的是用于居住,而不是用于经营,自然也不能享受减免租金的红利;还有一些承租企业,可能疫情对其经营业务并没有造成实质性影响,同样不能享受减免租金的红利。”肖胜方说。

  他表示,对符合上述减免租金政策适用情形的物业租赁合同,承租人有权依据相关政策要求国有资产类经营用房的出租人减免租金,同时国有资产类用房出租人也应当主动按照上述政策履行减免租金义务,依法支持民营企业特别是个体工商户复工复产。

  如果租赁物不是国有资产类经营用房,根据物权保护原则,政府不能直接以行政决定或命令的方式要求其他物业持有人减免租金。那这时承租方是否可以要求减免租金呢?

  “对于这个问题,要具体问题具体分析。”肖胜方表示,如果经营业务并未受到疫情的影响,承租方主张减免租金于法无据,与理不符,自然不能借疫情的名义来逃废租金债务;如果确实因为疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施,而影响到合同的正常履行,当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的,依照《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等规定,部分或者全部免除合同一方的责任。

  肖胜方举例道:比如,此前省政府通知要求,“除特别规定的行业企业外,广东行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。”那么,在此不能复工期间,承租人不能复工生产,无法实现使用承租物业的功能,则可以以不可抗力的规定要求出租人免除此期限的租金。

  另外,有些行业,比如餐饮业,限制复工期满后,政府部门因防控需要规定不允许“堂食”,也就是说可以使用租赁物业但因防控而客观上影响了使用,这时就可以根据疫情影响或者防控措施的具体情况,依据公平原则和情势变更原则来确定减免租金的幅度。

  发布会上,肖胜方还指出,减免租金并非承租方单方可以决定,过程和结果影响了出租方的权益,因此,减免租金必须依法进行。

  首先,法律规定,当事人协商一致的可以变更合同约定。出租方和承租方都要意识到,协商的过程就是一个妥协的过程,互谅互让的过程。这才有利于双方最终达成减租的共识。

  第二,当合同当事人无法达成一致的意见减免租金时,可以寻求人民调解组织和各级律师协会及律师事务所设立的调解中心,借助法律专业人士的专业优势,帮助当事人来进行调解。

  第三,如果还不能达成一致的意见,发生纠纷的当事人还可以去人民法院、仲裁机构来解决纠纷。但无论如何,减免租金必须要依法依规来完成,千万不要用违法的手段、非法的途径去维护自己的权益,否则就会承担相应的法律责任,甚至是刑事法律责任。

  在疫情期间,省律师行业在维护个体工商户合法权益和疫情防控法律服务方面做了哪些工作,下一步有什么具体措施?

  肖胜方表示,疫情发生后,省律师行业按照省委省政府的部署和省司法厅的工作要求,在做好行业自身防控工作的同时,组织全省律师在为党委政府决策提供法律意见、为企业提供专业法律服务、为人民群众提供免费法律咨询、参与地方疫情防控立法、参与基层一线抗疫、主动踊跃为疫情严重地区捐款捐物等各方面,都做了大量工作。

  “我主要介绍一下律师行业在维护全省个体工商户合法权益,以及为企业提供疫情防控相关法律服务方面,正在做和下一步将继续推进的具体措施。”肖胜方说。

  第一,组织律师服务团,为个体工商户提供免费法律服务。在省司法厅的指导下,我们第一时间成立了省疫情防控律师服务团和各市律师服务团,由2000多名各法律领域资深专业律师组成,全部成员向社会公布手机号码,免费接受企业和人民群众法律咨询。据不完全统计,疫情发生以来共化解涉及疫情的矛盾纠纷8600多宗,为近2万家企业的涉疫情案件免费提供专业法律意见或法律咨询服务。针对广大个体工商户在内的民营企业,还专门成立了疫情防控律师服务团民营企业服务分团,下阶段我们将以个体工商户为重点开展工作,切实解决他们面临的法律问题。

  第二,联合省司法厅开展维护个体工商户权益专项法律咨询活动。依托省疫情防控律师服务团,在12348热线和公共法律服务网等平台开设服务专区,组织专业律师电话值班或在线视频值班,免费接受广大个体工商户的法律咨询。在此之前,省律师行业已经开展了一个多月的企业复工复产专项活动,累计免费为1154家企业提供法律服务,其中主要是包括个体工商户在内的中小微企业。

  第三,开展“律师与个体工商户面对面”法律咨询活动。组织各市律师进社区、进商圈、进园区,到基层一线为有需求的个体工商户免费提供现场法律服务。目前全省律师已累计为基层人民群众提供涉及疫情的现场、电线万人次,直接参与一线万人次。接下来,省律师行业将组织律师上门服务,面对面为个体工商户提供免费咨询,解决他们在复工复产中遇到的法律问题。

  第四,立足专业为个体工商户编撰相关法律指引。对于个体工商户相关权益以及复工复产方面的法律问题,省律协将组织专业律师进行梳理和研究,编撰相关法律指引和法律问答等,通过网络平台免费向社会公众发布,为广大个体工商户提供法律参考。疫情发生以来,全省律师已经累计编撰并发布了2729篇涉疫情相关法律指引和汇编等,其中将近一半是关于企业的,大部分对于个体工商户也同样适用。我们还组织省疫情防控律师服务团编撰了《企业复工复产法律实务研究汇编》,为个体工商户及其他各类企业提供法律指引。

  第五,免费为个体工商户涉疫情纠纷进行律师调解。省律协、各市律协和一些较大型的律师事务所,已经设立了专业的调解中心。我们将进一步发挥这些调解中心的作用,组织律师为个体工商户在房屋租赁、合同履行、复工复产等方面的法律纠纷进行调解。

  肖胜方表示,下一步,省律师协会将主动承担社会责任、积极作为,发挥全省律师专业优势,为广东疫情防控提供全方位的法律服务,并将陆续推出其他一些解决个体工商户实际困难的举措。

  来源丨广东省健康头条南方号,南方+(记者/龚春辉 黄鸿基 尚黎阳 王佳欣 摄影/姚志豪)

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