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商州商业门店租金市场调查:出租遇冷“弹性房
2020-03-26 16:56

  近年来,随着客都、华润万家、西街大都汇、万达等商业综合体入驻商州,商洛市城区商业网点得到进一步优化和提升,商业网点布局为市民消费提供了很大便利和更多的选择机会。

  但是,由于受市场因素制约,加之城区楼市的不断开发和商业门店网点的陆续增多,实体店又受网购和客源的限制,商州城区商业门店租金越来越高的趋势从2018年初步出现拐点,逐渐呈下降趋势,一年多来,实体店到底面临怎样的困境?门面房租金下降对经营者来说到底是喜是忧?记者进行了调查。

  在商州城区东关十字,开馄饨店的闵老板是商州区板桥镇人,他曾在外地打工多年,为了谋生,他参加了厨师培训,和妻子在东关租了一间门面房,短短3年时间,经历了门面房租金从每年3万元涨到6万元。闵老板说:“门面房租金涨得太快了,几乎一年一个价,我这店前几年还能挣几个钱,到现在一年的收入基本上和房租持平,这生意实在没法再做下去了!”

  但让闵老板无奈的是,门面房租金持续上涨,馄饨店利润空间狭小,往往是辛苦了一年,却收入无几。他们几个租客与房东协商,希望下调房租,可房东却不愿降租。

  北新街军分区至市中心广场段是城区商业门店最为集中和客流量大的黄金地段。在这个地段做了近30年生意的林月宇对其商业发展可谓如数家珍。林月宇今年56岁,他1989年下岗后,选择了自主创业,从在西岗楼附近租房开打印店开始,20多年来,摸爬滚打,林月宇的突出感受是,房租在一路飙升。1989年,他租用西岗楼西段一间12平方米的门面房,年租金800元,平均每平方米月租金5.5元,现在年租金涨到了10万元,平均每平方米月租金694元。1995年,他租用西岗楼中段80平方米的门面房,月租金1800元,平均每平方米月租金22.5元,之后每隔3至5年租金涨一次,现在每平方米租金涨到了250元。

  到2016年,受网购、房贷、消费者收入预期下降等因素影响,做生意的人面临经营利润下降,林月宇使出浑身解数,经营项目不断变换,鞋帽、服装、办公用品,市场上啥火就经营啥。到了2018年,林月宇这个商场老手也感到力不从心了。

  林月宇说:“社会环境在变,经营思路也得跟着变,但还是难以抵制经营利润的下降。人员工资大幅上涨,过去营业时间从9点到21点,现在雇员每天只上8个小时,月工资是过去的2倍,经营成本涨了一倍多;同时,房租价格上涨厉害,以军分区地段为例,西岗楼西段一间150平方米的门面房,年租金从10多年前的20万元,2014年涨到80万元,从2018年起开始下降到65万元,经营户的利润仍然很小,好多经营户几乎是在给房东打工,时间长了,一些经营户便关门大吉,门面房或是频繁更换租客、或是空置,给房主也造成了一定的经济损失。”

  庚子年开年以来,受新冠肺炎疫情影响,商州城区商业门店可谓门可罗雀,门面房租金不仅下降明显,还鲜有人问津。

  商州城区门面房租缘何下降?究其原因,一是商业用房大量竣工,投向市场,彻底改变了商业用房紧张局面,由一房难求开始出现相对过剩。二是城区近年来没有大型企业落地,就业人口相对稳定,消费者增量和总量相对稳定,大量门店开业分流了客源,致使部分门店经营利润下降。三是随着城镇居民收入增长,消费升级,以万达等为代表的商业综合体的出现顺应了城市商业发展潮流,提升了市区消费档次,小门店已经满足不了客源对市场多样化的需求。四是网购分流了客源,网购已经成为新的消费方式,越来越受到消费者的欢迎,成为时尚消费。五是一批商业写字楼的出现,使一些公司办公地点入驻商业楼,不再像过去那样必须租赁临街门面房。

  门面房租下降是喜是忧?林月宇说:“房租金下降,对经营户来说是减轻了一些负担,但市场形势依然存在许多不合理的问题,客流量分流、网购、经济总量发展不平衡、客源的减少等因素仍然在制约着实体店的经营和发展空间,真是喜忧参半!”北新街常年经营鞋帽生意的张先生说:“整个经济环境的变化,就是房租下降也没有多少生意可做,我们还是期待着市场正常秩序的复苏,让经济随着市场的发展而发展!”

  商州城区门面房租出现下降趋势,说明市场经济的杠杆向双向平衡的状态渐次回归,改变了单一上涨的不平衡局面,从一定程度上显示了出租方对市场变化的清醒认识,从这个层面和维度来讲,具有一定的积极意义。

  一般来讲,作为房屋出租户,房租涨价自然高兴,但租金上涨了,租房户赚不到钱交不回房租也让他们非常纠结。据调查,从2018年以来,商州城区的门面房租金已出现拐点,门面房由“买方市场”转向“卖方市场”趋势较为明显,租房户租房以及收取租金过程仍然艰难,更重要的是,难以保证房主的利益最大化。

  市属一商贸公司位于西岗楼东段,有很好的地理优势,其房屋出租情况一直很好。2018年以来,就出现了房屋租金高、租房户经营难以为继,客户换个不停、租金难以收回的问题。其负责人顾兴昇介绍,他们企业这一块地理位置好,是城里房租比较高的,单位职工当然希望房租越高越好,大家都能增加收益。但职工不知道的是,租金虽然高,却收得很艰难,租房户收入都包不住本,让他及时交纳房费,这很不现实!为此造成的拖欠、扯皮的事很多,大家彼此都感到很棘手。“因此,我的想法是作为长期向外租房户,应具有长远眼光,从自身管理和长远出发,培养长期客户,使房租与市场经济发展相适应,改变不和谐不协调的现状。”顾兴昇深有感触地说。

  谈起房租对于经营者的影响,林月宇介绍,由于经济持续下滑,目前零售行业经营利润从20%下降到6%,货物进价在涨,房租跟着一路上涨;商洛近10来年新开发的门面房经营场所增加,20世纪90年代商州城区常住人口10多万人,目前城区人口虽然增加到20多万人,但商业网点比过去翻了好几番。另外还有网购挤占市场等各方面的原因,经营者赚钱的空间就相应变小了。林月宇深有感触地说道:“虽然这两年房租有所下降,但仍难以帮经营者走出困境,我们希望在这方面能与租房者协商,经营状况好时,可适当上调,经营状况差了,适时下降,这也是一件双赢的事情。”

  事实上,一些门面房主也渐渐意识到这一点,主动采取降价措施,以保护双方的收益。城区一门店老板介绍,现在城区的门面房租金下降明显,一些房主主动把月租从800元降到600元,目的是留住老客户。在州城路,房屋出租户任先生说:“我有几间门面房,前几年生意好时房屋租金回收很顺畅。这两年生意不景气,一间门面房月租1500元收不回来,没办法就和租房户商量协议价租房,给租房户让利,这样双方都能得到适当的收益,合作得很好!”

  对此,顾兴昇经过多年的研判,提出了一个“弹性房租”意见。他认为,房租主和租房客户双方应该建立互相理解的合作关系,积极研究市场走向,改变房租上涨过快导致经营户难以经营又交不出租金问题。双方应共同磋商,在真诚合作、互惠互利的基础上,多考虑怎样实现双赢;如何实行人性化管理,随市场的变化而变化,适当调节房租,形成良性循环。顾兴昇说:“租房方要让利于有诚信、懂经营、有经营能力的客户,不能只盯着谁出钱高就租给谁,导致房租收不回来,甚至关门走人,带来一系列问题。”

  随后,记者又走访了几位业内人士,他们表示,租房市场随着经济发展波动是正常的市场现象,面对商州城区受网络经济冲击、门面房供过于求的现状,房主需理性对待,适当降低心理预期,一方面有助于经济的快速活跃,另一方面,对自身收入增长也是明智的选择。(来源:商洛日报 文/图 记者 贾书章)

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